Contabilidade para imobiliárias, tratada online
A Wigo é um serviço de contabilidade para imobiliárias e empresas de mediação imobiliária: IVA das comissões, retenções aos agentes imobiliários, tributação autónoma e obrigações fiscais. Cada agência tem um contabilista certificado atribuído.
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Miguel Dominguez · Contabilista Certificado
Atualizado a 5 de outubro de 2026
- Contabilista certificadoFica responsável pelas contas e pelas declarações da agência.
- Faturação certificadaSoftware para faturar as comissões, incluído nos planos.
- Acesso onlineComissões, despesas e resultados no painel, com os documentos em arquivo digital.
- Acompanhamento todo o anoRespostas dadas por escrito.
O que complica a contabilidade imobiliária de uma mediadora
Dirige-se à pequena empresa de mediação imobiliária, independente ou franchisada: uma sociedade unipessoal ou por quotas (Lda.) com licença AMI, um gerente e alguns agentes ou consultores imobiliários pagos à comissão. Promoção, construção, arrendamento e gestão de condomínios têm outra contabilidade imobiliária e ficam de fora.
A comissão tem cinco dias úteis para ser faturada
A receita de uma mediadora acompanha o mercado imobiliário e chega negócio a negócio. A comissão é devida quando o negócio se conclui, em regra na escritura, ou no contrato-promessa se o contrato de mediação o previr. Paga IVA a 23%, e a fatura sai até ao 5.º dia útil seguinte.
Na Wigo: a equipa confere as comissões faturadas com os recebimentos no banco.
Agentes a recibos verdes: retenção em cada comissão
A agência retém 23% de IRS em cada comissão paga a um agente, entrega a retenção até ao dia 20 do mês seguinte e declara tudo no Modelo 10.
Na Wigo: as retenções são calculadas a partir de cada fatura-recibo e o Modelo 10 segue até ao fim de fevereiro.
A agência pode pagar Segurança Social pelos agentes
Quando mais de 50% do que um agente independente fatura no ano é à mesma agência, esta é entidade contratante e paga uma contribuição de 10% ou de 7%.
Na Wigo: o contabilista esclarece por escrito quais os agentes que podem gerar esta contribuição.
Carros e almoços com clientes pagam imposto à parte
Os gastos com viaturas ligeiras de passageiros pagam tributação autónoma de 8% a 32%, e as despesas de representação pagam 10%, mesmo que a empresa tenha prejuízo.
Na Wigo: cada gasto é lançado com a tributação autónoma que lhe corresponde.
Como funciona o serviço de contabilidade para imobiliárias da Wigo
Na Wigo, a contabilidade digital tem contabilistas certificados por trás. A agência envia e consulta tudo online, como num software, e conhece a pessoa responsável pelas suas contas.
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Simule o plano
Indique a atividade da agência, quantas faturas de despesa recebe por mês e quantas pessoas têm salário. O simulador aponta o plano.
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Fale da sua agência
Numa reunião online, explique como paga aos agentes, se pertence a uma rede e quantos negócios fecha por mês.
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Ative os acessos
A agência passa a ter software de faturação certificado, painel com relatórios de gestão e um contabilista certificado atribuído.
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Mande os documentos
Carregue as faturas-recibo dos agentes, as faturas dos portais e as despesas com viaturas. Lançamentos, processamento de salários e declarações são feitos pela Wigo.
- Reconciliações bancárias e lançamentos da agência
- Faturação certificada
- Processamento salarial de um gerente
- Declarações fiscais
- Esclarecimentos por escrito ao longo do ano
Quanto custa a contabilidade de uma imobiliária
A Wigo cobra pelo que a agência usa. O critério é o número de faturas de compras e despesas recebidas em cada mês: o plano Standard cobre os volumes baixos, o Pro os volumes maiores. Os limites constam da página dos planos Wigo. Uma agência que ultrapasse o Pro recebe uma proposta ajustada pela equipa comercial.
Numa imobiliária, as faturas de despesa vêm sobretudo de:
- faturas-recibo dos agentes, uma por comissão paga;
- portais imobiliários e publicidade;
- royalties e marketing da rede, nas agências franchisadas;
- combustível, viaturas, seguro e renda da loja.
Um gerente tem o salário processado dentro do plano. Administrativos ou coordenadores com salário fazem subir o valor mensal. O guia de preços de serviços de contabilidade ajuda a ler o que cada proposta inclui.
Que plano serve a sua agência?
Atividade, documentos por mês e pessoas com salário: cinco respostas chegam para o simulador indicar o plano.
Simular o meu plano 1 minuto · sem cartão · sem compromissoRegras para imobiliárias em 2026: Autoridade Tributária, Segurança Social e IMPIC
O essencial
- A comissão de mediação na venda de imóveis paga IVA a 23% no continente, mesmo quando a venda do imóvel está isenta de IVA. A fatura simplificada tem um limite de 100 € nos serviços, por isso a comissão leva sempre fatura completa.
- A dispensa de retenção dos pequenos rendimentos não se aplica às comissões por intermediação (art. 101.º-B do Código do IRS): a agência retém seja qual for o total anual pago ao agente, salvo quando a retenção fica abaixo de 25 €.
- A licença AMI não tem prazo de validade, mas o IMPIC cobra uma taxa anual de 265 € e verifica todos os anos o seguro e o registo criminal dos representantes legais.
- As transações mediadas comunicam-se ao IMPIC por trimestre, ao abrigo da lei de combate ao branqueamento de capitais.
Comissões e sinal
Pela Lei n.º 15/2013, a agência ganha direito à comissão com a conclusão do negócio. Se houver contrato-promessa e o contrato de mediação previr remuneração nessa fase, a comissão é devida logo que o contrato-promessa é assinado (art. 19.º). O sinal e as reservas que a agência recebe de compradores ficam à sua guarda: devolve-os quando lhe são pedidos e não os pode usar em proveito próprio (art. 18.º).
Na partilha de comissão entre duas agências, cada uma fatura a sua prestação com IVA a 23%, pelo valor total, sem compensar uma fatura com a outra (OCC, parecer de 28 de janeiro de 2021). A parte da comissão paga à outra agência não tem retenção na fonte de IRC (art. 97.º, n.º 1, alínea d) do Código do IRC).
Agentes a recibos verdes
| Obrigação da agência | Valor | Prazo |
|---|---|---|
| Retenção de IRS nas comissões | 23% | Entrega até ao dia 20 do mês seguinte |
| Modelo 10 | Total pago e retido a cada agente | Até ao fim de fevereiro |
| Contribuição de entidade contratante | 10% acima de 80% de dependência; 7% entre 50% e 80% | Até ao dia 20 do mês seguinte à notificação |
A contribuição de entidade contratante só existe para agentes obrigados a contribuir e com rendimento anual de serviços igual ou superior a seis vezes o IAS. O agente que fatura através de uma sociedade própria fica fora das duas regras: não há retenção de IRS nem contribuição de entidade contratante.
IMPIC: licença e comunicações
A licença AMI exige idoneidade comercial e um seguro de responsabilidade civil de 150 000 €, no mínimo. A mediadora é entidade obrigada para efeitos da lei de combate ao branqueamento de capitais (Lei n.º 83/2017): identifica os clientes antes do contrato-promessa ou da escritura, guarda os documentos sete anos e comunica as transações por trimestre:
- negócios do 1.º trimestre, até 30 de junho;
- do 2.º trimestre, até 30 de setembro;
- do 3.º trimestre, até 31 de dezembro;
- do 4.º trimestre, até 31 de março do ano seguinte.
Os contratos de arrendamento entram na comunicação quando a renda mensal é igual ou superior a 2 500 €.
O IMPIC cancela a licença de quem não paga a taxa anual ou não prova que mantém os requisitos. Uma interrupção na validade do seguro tem o mesmo efeito.
Gastos típicos e riscos fiscais
| Gasto | Tratamento fiscal |
|---|---|
| Viaturas ligeiras de passageiros | Tributação autónoma de 8% (custo de aquisição abaixo de 37 500 €), 25% (de 37 500 € a menos de 45 000 €) ou 32% (45 000 € ou mais) |
| Combustível | IVA da gasolina não dedutível; IVA do gasóleo dedutível em 50% |
| Almoços, ofertas e receções a clientes | Tributação autónoma de 10%; IVA de restauração e alojamento não dedutível |
| Despesas não documentadas | Tributação autónoma de 50% e gasto não aceite |
Uma comissão de recomendação paga sem fatura cai na última linha. O IRC de 2026 tem taxa geral de 19%; uma pequena ou média empresa paga 15% até 50 000 € de matéria coletável. O que vale para todas as microempresas está no guia de contabilidade para microempresa; a forma como o serviço funciona, no guia de contabilidade online.
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Perguntas frequentes
A fatura da comissão a uma empresa estrangeira que compra um imóvel em Portugal leva IVA?
Leva, a 23%. Os serviços de mediação seguem o lugar do imóvel: se o imóvel está em Portugal, a comissão paga IVA português mesmo que o cliente seja uma empresa estrangeira com número de IVA válido (art. 6.º do Código do IVA; OCC, parecer PT28269). Se o imóvel estiver no estrangeiro, não há IVA português.
Quanto custa a licença AMI?
A Portaria n.º 199/2013 fixa 100 € pelo licenciamento e 265 € de taxa anual de regulação. No primeiro ano, a taxa anual paga-se na proporção dos meses completos que faltam até ao fim do ano. A isto junta-se o prémio do seguro de responsabilidade civil obrigatório.
A agência pode receber pagamentos em dinheiro?
Só abaixo de 3 000 €. A Lei Geral Tributária proíbe pagamentos e recebimentos em numerário a partir desse valor (art. 63.º-E). Quem tem contabilidade organizada paga as faturas de 1 000 € ou mais por um meio que identifique o destinatário.
A imobiliária tem de identificar o beneficiário efetivo?
Tem duas obrigações. Como qualquer sociedade, declara o seu beneficiário efetivo no Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) nos 30 dias seguintes à constituição e atualiza a declaração em 30 dias quando há mudanças. Como entidade obrigada, identifica os clientes em cada negócio e nas transações ocasionais de 15 000 € ou mais.
Recursos e fontes oficiais
- Diário da República: Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (mediação imobiliária)
- gov.pt: mediação imobiliária, taxa anual de regulação e comprovação dos requisitos
- IMPIC: perguntas frequentes sobre o combate ao branqueamento de capitais
- AT: Código do IRS, artigo 101.º-B (dispensa de retenção na fonte)
- OCC: parecer sobre Segurança Social e entidades contratantes
- AT: Código do IRC, artigo 88.º (tributações autónomas)
Miguel Dominguez
Wigo
Contabilista Certificado (OCC n.º 18228). Acompanha a contabilidade e a fiscalidade de microempresas e trabalhadores independentes em Portugal.
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